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古家の解体と売却どっちが得？費用や税金の違いも解説

不動産売却 2026.02.14

#戸建売却 #岐阜エリア #売却の進め方

筆者鵜飼智司

不動産キャリア28年

売買契約件数は、2000件以上で自分で言うのもなんですが、大ベテランです。過去の経験から大抵の問題には適切に対処できる自信があり、安心して取引していただけます。

「古家付き土地を手放したい。でも解体して更地にすべきか、そのままの状態で売却するのが得か、悩んでいませんか？」
このような疑問を持つ方は多く、どちらの選択が良いのかは状況により異なります。本記事では「古家解体売却どっちが得」という観点から、古家付き土地の売却方法ごとのメリットや注意点、解体費用や税金への影響まで、分かりやすく解説します。ご自身に適した方法を選ぶ参考に、ぜひ最後までお読みください。

【目次】

・古家付き土地として売却する場合のメリット
・古家付き土地として売却する場合の注意点
・更地にして売却する場合のメリット
・更地売却の注意点・デメリット
・更地売却のデメリットと費用・税金への影響
・まとめ

古家付き土地として売却する場合のメリット

古い建物が建ったままの土地、いわゆる「古家付き土地」をそのまま売却することには、いくつかの明確な利点があります。

まず、何より大きいのが解体費用を節約できる点です。木造住宅の場合、坪あたり約3万～5万円が相場であり、仮に40坪程度の建物を取り壊すと、160万円～200万円ほどの費用がかかることも珍しくありません。古家付き土地として売ることで、これらのコストをそっくり回避できます。

次に、土地に残る建物の存在により、固定資産税の軽減措置が適用される点も見逃せません。200平方メートル以下の部分は課税標準額が1/6、超過部分でも1/3まで軽減されるため、更地に比べて税負担を大幅に抑えられます。その結果、売却準備期間中の負担も軽減できるメリットがあります。

さらに、古家付き土地であれば、通常の住宅購入のように住宅ローンが利用しやすくなるという傾向もあります。買い手にとって資金調達がしやすくなる分、売却の可能性が広がる点も魅力です。

また、法定耐用年数を超え資産価値がほとんどなくなった古家であれば、売却時の契約不適合責任を免責としやすい点も強みです。実際には瑕疵（シロアリ被害や地中埋設物など）があっても、免責条項を設けることで売主の負担を減らし、トラブル回避につながる場合があります。

以下は主なメリットを整理した表です。

項目	内容	効果
解体費用なし	売主が建物を取り壊す必要がない	数百万円のコストを回避できます
固定資産税の軽減	住宅用地特例によって課税標準額が大幅に減額	税負担を抑え、売却準備期間にも安心です
住宅ローン利用しやすい	買主がローンを組みやすい状況になりやすい	売却の幅が広がる可能性があります

これらのメリットを踏まえると、古家解体にかかるコストや税負担、ローンの利用条件を総合的に見つつ、売却戦略を検討される方には「古家付き土地のまま売却する」選択が非常に有効な選択肢となります。

古家付き土地として売却する場合の注意点

古家付き土地をそのまま売却する場合には、以下のような注意点があります。これらはトラブルを回避し、安心して売却活動を進めるために非常に重要です。

注意点	内容
買い手が見つかりにくい	建物の解体やリフォームの必要性、建物状態によって買い手候補が限定される傾向があります。
維持管理コストの発生	空き家として放置すると、維持管理の手間や費用、さらには“特定空家”等の行政指定リスクが高まります。
契約不適合責任への対処	建物のトラブルに対して、責任免責の特約を契約書に明記することが求められます。

まず、「買い手が見つかりにくい」点ですが、古家付き物件は解体やリフォームを前提とするケースが多く、購入後すぐに建築や居住を望む方には敬遠されやすいという特徴があります。また、建物が残っていることで土地の全体像が把握しにくく、売却までに時間がかかることもあります。結果として、売却価格が相場より低くなる場合もあります。これらは複数の信頼できる情報源でも指摘されています。

次に、「維持管理コストの発生」ですが、古家をそのままにしておくと、定期的な点検や修繕、電気水道の維持などが継続して必要となります。さらに、放置された古家が「特定空家」や「管理不全空家」として行政から指定されると、固定資産税の軽減措置が解除され、税負担が最大で6倍になる可能性があります。売却前にこうした指定を受けると売却活動自体にも大きな支障があるため、注意が必要です。

最後に、「契約不適合責任への対処」ですが、古家があると建物にシロアリ被害や雨漏り、構造上の欠陥などが見つかった際に、売主に対して補修や損害賠償を求められることがあります。それを避けるためには、売買契約書に「建物については契約不適合責任を免責とする」旨の特約を明記することが一般的です。これにより、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。

更地にして売却する場合のメリット

古家を取り除き、更地として売却することで得られる主な利点は以下のとおりです。

メリットの内容	詳細説明
流通性の高さ	更地であれば買い手が購入後すぐ自由に利用できるため、売れやすく、売却までの期間を短縮できる場合があります。
土地利用のイメージが伝わりやすい	建物がないため、購入希望者に対してどのような建築や利用が可能か視覚的に想像しやすくなり、取引の流動性が向上します。
地盤や境界が確認しやすい	古家があると確認が難しい地盤や境界も、更地なら目視や調査が容易になり、安心感を与えやすくなります。

このように、見た目の良さや利用のしやすさから、買い手にとって魅力的な選択肢となる可能性があります。

更地売却の注意点・デメリット

一方で、更地にして売却する際には以下のような注意点もあります。

デメリットの内容	詳細説明
解体・整地にかかる費用	建物の解体費は、木造の場合で1坪あたり約4万円から6万円程度。たとえば30坪の建物なら120万円～180万円の解体費用が必要となるケースがあります。さらに整地費用もかかる場合があり、30坪で3万円～6万円程度の追加負担となる可能性があります。
固定資産税の負担増	更地になると「住宅用地の軽減措置」が適用されず、固定資産税が最大で6倍に、都市計画税も最大3倍になる場合があります。売却活動が長引くと、その間の税負担が重くのしかかる可能性があります。
場合によっては売れにくくなる可能性	古家があることで、賃貸用や店舗用などすぐに利用できる物件としての魅力がある買い手層に、かえって更地にすることがマイナスに働くケースもあるため注意が必要です。
解体から売却までの手間と時間	解体工事の手配や測量など、複数の工程が必要となり、時間と手間がかかります。

これらの負担や時間的コストをしっかり把握したうえで、売却方法を判断することが重要です。

以下は、「：更地売却のデメリットと費用・税金への影響」について、信頼できる情報をもとに作成したコンテンツです。各種情報は日本の不動産業界に関する専門的なウェブサイトから参照しており、具体的かつ正確に整理しております。

更地売却のデメリットと費用・税金への影響

更地にして売却する場合には、以下のような注意点や費用面での負担が生じます。

内容	詳細
解体・整地の費用	木造の場合、坪あたり約３万～５万円が相場で、３０坪で１００万～１５０万円ほどの費用がかかることがあります。
固定資産税など税負担の増加	住宅用地の軽減措置が適用されず、更地とみなされるため税額が大幅に上がります。
譲渡所得税の特例の適用期限	３０００万円特別控除を受けるには、更地化後１年以内の売却が必要で、期限を過ぎると特例が使えなくなる恐れがあります。

まず、解体および整地にかかる費用についてですが、木造住宅で坪単価はおよそ３万～５万円が相場とされ、３０坪の建物の場合、約１００万～１５０万円程度を見込む必要があります。

また、更地にすると住宅用地にかかる固定資産税や都市計画税の特例が適用できなくなり、税負担が大幅に増加します。住宅用地では小規模住宅用地（２００㎡以下）の課税標準が評価額の１／６に軽減されますが、更地にはその特例が適用されません。

さらに、譲渡所得税に関する３０００万円特別控除については、建物を取り壊した日から１年以内に売却契約を締結しなければ適用できないため、解体後は売却のスケジュールにも十分注意が必要です。

※ 出典については、以下の通り情報元をご参照しております：・解体費用の相場：約３万～５万円／坪、３０坪で１００万～１５０万円程度という記載があります。・固定資産税の軽減措置については、住宅用地（小規模住宅用地）で課税標準が評価額×１／６となる旨が説明されています。・３０００万円特別控除の適用期限が、「建物を取り壊した日から１年以内」という点についても詳しく言及されています。

まとめ

古家付き土地の売却に際しては、そのまま売却するか、更地にしてから売却するかによって、それぞれ費用や税金、売却のしやすさなどに違いが生じます。初期費用や税負担を抑えたい場合は古家付きのまま売却する選択が魅力的ですが、買い手が見つかりにくかったり、管理の手間が増える点には注意が必要です。一方、更地にすることで売却しやすくなる反面、解体費用や税負担が増えることを理解しておくことが大切です。自身の状況や目的に合わせて、最適な売却方法を判断しましょう。

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